Neue Regeln für Wohnungsmietverträge seit 1. Jänner 2026
Was MieWeG und 5. MILG für Vermieter und Mieter bedeuten: Seit 1. Jänner 2026 gelten in Österreich neue gesetzliche Vorgaben für die Wertsicherung von Wohnungsmieten. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz – kurz MieWeG – ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes, kurz 5. MILG. Die neuen Bestimmungen sollen inflationsbedingte Mietsteigerungen begrenzen, Mietanpassungen besser planbar machen und mehr Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln schaffen. Gleichzeitig wurde bei zahlreichen befristeten Wohnungsmietverträgen die gesetzliche Mindestbefristung verlängert. Auch Vermieter und Mieter in Salzburg sind von den neuen Regelungen betroffen.
Betroffen sind nicht nur neue Mietverträge. Auch bei vielen bereits vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossenen Verträgen müssen künftige Mietzinserhöhungen nach den neuen Regeln beurteilt werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Wertsicherungsbedingte Mietanpassungen erfolgen grundsätzlich nur noch einmal jährlich.
- Der zentrale Valorisierungsstichtag ist der 1. April.
- Maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des vorangegangenen Kalenderjahres.
- Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden.
- Für preisgeschützte Mieten gelten 2026 und 2027 zusätzliche Obergrenzen.
- Bei unternehmerischen Vermietern beträgt die Mindestbefristung grundsätzlich fünf statt bisher drei Jahre.
- Auch viele bestehende Mietverträge sind von den neuen Begrenzungen betroffen.
Mietzinserhöhungen grundsätzlich nur noch einmal jährlich
Der 1. April wird zum zentralen Stichtag
Wertsicherungsbedingte Änderungen des Mietzinses erfolgen nach dem MieWeG grundsätzlich zum 1. April eines Kalenderjahres. Eine im Mietvertrag vereinbarte Indexanpassung kann daher nicht mehr ohne Weiteres mehrmals jährlich oder zu beliebigen Zeitpunkten durchgeführt werden. Für die Berechnung ist nicht die aktuelle Monatsinflation entscheidend. Herangezogen wird die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 – kurz VPI 2020 – im jeweils vorangegangenen Kalenderjahr.
Wichtig: Das MieWeG führt nicht automatisch eine Wertsicherung ein. Voraussetzung bleibt eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag. Eine bisher unwirksame Klausel wird durch das neue Gesetz nicht nachträglich wirksam.
Die neue Inflationsbremse einfach erklärt
Bis zu einer durchschnittlichen Vorjahresinflation von drei Prozent kann die Inflation grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte in die Mietanpassung einfließen.
Ein einfaches Beispiel
Beträgt die maßgebliche Vorjahresinflation fünf Prozent, ergibt sich nach der gesetzlichen Begrenzung:
- drei Prozent werden vollständig berücksichtigt,
- von den darüberliegenden zwei Prozent wird nur die Hälfte berücksichtigt.
Die gesetzliche Obergrenze beträgt damit vier Prozent – vorausgesetzt, die vertragliche Wertsicherung erlaubt überhaupt eine Anpassung in dieser Höhe und es gelten keine zusätzlichen Mietzinsbegrenzungen.
Besondere Obergrenzen bei preisgeschützten Mieten
Für Wohnungsmietverträge im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten zusätzliche Grenzen:
Für die Anpassung im Jahr 2026: höchstens ein Prozent
Für die Anpassung im Jahr 2027: höchstens zwei Prozent
Diese Sondergrenzen betreffen unter anderem Richtwertmietzinse, Kategoriemietzinse und angemessene Mietzinse im Vollanwendungsbereich des MRG.
Ab 2028 gilt grundsätzlich auch hier das allgemeine Modell: drei Prozent plus die Hälfte jenes Inflationsteils, der über drei Prozent liegt.
Was gilt bei neuen Mietverträgen?
Bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag darf die erste Anpassung grundsätzlich erst am 1. April des auf den Vertragsabschluss folgenden Kalenderjahres erfolgen. Zusätzlich wird die erste Anpassung aliquot berechnet. Berücksichtigt werden nur jene vollen Monate des Abschlussjahres, die nach dem Vertragsabschluss liegen.
Beispiel
Wird ein Mietvertrag im Mai abgeschlossen, liegen bis zum Jahresende sieben volle Monate – Juni bis Dezember. Bei der ersten möglichen Anpassung wird daher grundsätzlich nur sieben Zwölftel der maßgeblichen Veränderung berücksichtigt. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht unbedingt der vereinbarte Mietbeginn.
Was bedeutet das MieWeG für bestehende Mietverträge?
Der Begrenzungsmechanismus gilt auch für Mietverträge, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, soweit es um Erhöhungen geht, die ab diesem Zeitpunkt eintreten oder eingetreten wären. Bestehende Wertsicherungsklauseln müssen daher nicht automatisch neu vereinbart werden. Ihre weitere Anwendung ist aber an den zeitlichen und betraglichen Grenzen des MieWeG zu messen.
Eine laut Vertrag beispielsweise für Jänner vorgesehene Erhöhung kann sich auf den nächsten zulässigen 1. April verschieben. Gleichzeitig darf die Erhöhung nicht höher ausfallen als nach der vertraglichen Vereinbarung und den gesetzlichen Grenzen zulässig. Gerade bei älteren Verträgen kann deshalb eine Vergleichs- oder Kontrollrechnung erforderlich werden. Die Berechnung und ihre Grundlagen sollten sorgfältig dokumentiert werden.
Mindestbefristung: grundsätzlich fünf statt drei Jahre
Eine weitere wichtige Änderung betrifft befristete Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Ist der Vermieter Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes, muss die ursprünglich vereinbarte oder verlängerte Vertragsdauer seit 1. Jänner 2026 grundsätzlich mindestens fünf Jahre betragen.
Ist der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer, bleibt grundsätzlich eine Mindestbefristung von drei Jahren möglich. Die neue Regelung gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder vertraglich beziehungsweise gesetzlich erneuert werden. Für bereits davor vereinbarte Befristungen bleibt zunächst die bisherige Rechtslage maßgeblich. Auch die einmalige stillschweigende Verlängerung richtet sich künftig grundsätzlich nach fünf beziehungsweise drei Jahren.
Das gesetzliche Kündigungsrecht des Mieters bleibt bestehen: Nach Ablauf des ersten Jahres kann der Mieter einen befristeten Wohnungsmietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen.
Mehr Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln
Rückforderungsansprüche aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wurden neu geregelt. Der relevante Zahlungszeitraum ist bei vor 2026 abgeschlossenen Verträgen grundsätzlich auf fünf Jahre beschränkt. Je nach Grund der Unwirksamkeit und konkretem Sachverhalt können allerdings Ausnahmen oder weitere Verjährungsregeln zu beachten sein.
Für neue Verträge erleichtert das MieWeG zugleich die Formulierung einer Wertsicherung. Eine Wertsicherung kann grundsätzlich durch Bezugnahme auf die entsprechenden Bestimmungen des MieWeG vereinbart werden. Trotz dieser Vereinfachung sollte die konkrete Klausel auf den jeweiligen Mietvertrag und dessen mietrechtliche Einordnung abgestimmt werden.
Was Vermieter jetzt prüfen sollten
Vor einer Mietzinserhöhung oder dem Abschluss eines neuen Mietvertrages sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Fällt die Wohnung in den Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG?
- Ist die vorhandene Wertsicherungsklausel wirksam?
- Zu welchem Zeitpunkt würde die vertragliche Klausel eine Anpassung auslösen?
- Welcher Stichtag und welche Inflationsrate sind nach dem MieWeG maßgeblich?
- Ist bei der ersten Anpassung eine Aliquotierung erforderlich?
- Gelten die zusätzlichen Obergrenzen für preisgeschützte Mietzinse?
- Handelt es sich beim Vermieter um einen Unternehmer?
- Wurde die Berechnung nachvollziehbar dokumentiert?
- Müssen besondere Verständigungs- oder Ankündigungsfristen eingehalten werden?
Bei preisgeschützten Mietverhältnissen sind außerdem die formellen Voraussetzungen für ein Erhöhungsbegehren zu beachten. Die tatsächliche Einhebung des erhöhten Mietzinses kann daher unter Umständen erst nach dem gesetzlichen Stichtag beginnen.
Unser Tipp
Die Grundidee der neuen Regelungen ist rasch erklärt. In der praktischen Anwendung kommt es jedoch auf die konkrete Immobilie, die mietrechtliche Einordnung, den Vertragsabschluss, die Wertsicherungsklausel und bereits erfolgte Anpassungen an. Mietzinserhöhungen sollten daher nicht schematisch vorgenommen, sondern für jeden Mietvertrag nachvollziehbar berechnet und dokumentiert werden.
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Häufige Fragen zum MieWeG 2026
Gilt das MieWeG für alle Mietverträge?
Nein. Erfasst sind grundsätzlich Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Nicht oder nur eingeschränkt erfasst sind beispielsweise Geschäftsräume, bestimmte Vollausnahmen des MRG sowie grundsätzlich Mietverhältnisse im WGG. Die Einordnung muss im Einzelfall erfolgen.
Darf die Miete ohne Wertsicherungsklausel erhöht werden?
Das MieWeG schafft keine automatische Wertsicherung. Für eine indexbedingte Mietzinserhöhung wird weiterhin eine wirksame vertragliche Grundlage benötigt.
Sind auch alte Mietverträge betroffen?
Ja. Die gesetzlichen Begrenzungen gelten auch für viele vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge, soweit es um Erhöhungen ab 2026 geht.
Muss jetzt jeder Mietvertrag auf fünf Jahre befristet werden?
Nein. Die fünfjährige Mindestdauer gilt grundsätzlich für unternehmerische Vermieter im Anwendungsbereich der Befristungsregelungen des MRG. Für Vermieter, die keine Unternehmer sind, kann weiterhin eine dreijährige Befristung möglich sein.
Wie berechne ich nun die neue Mietanpassung?
Hierfür gibt es sehr gute Tools, die helfen, die Anpassung einfacher zu gestalten. Achtung, die Tools dienen nur als Unterstützung und bieten keine Rechtssicherheit!
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen werden. Im Einzelfall sind der konkrete Mietvertrag, die mietrechtliche Einordnung der Immobilie und die jeweils geltende Rechtslage zu prüfen.