Wie finanziert man eine Immobilie richtig?

Das Wichtigste auf einen Blick

• Das realistische Gesamtbudget sollte vor der Immobiliensuche feststehen.
• Neben dem Kaufpreis müssen auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.
• Eigenmittel verbessern häufig die Finanzierungsmöglichkeiten und reduzieren die Kreditbelastung.
• Die monatliche Rate sollte auch langfristig gut tragbar bleiben.
• Fixzins, variable Verzinsung und Laufzeit müssen zur persönlichen Risikobereitschaft passen.
• Förderungen sollten vor dem Kauf geprüft werden.
• Mehrere Kreditangebote können sich deutlich voneinander unterscheiden.
• Eine Finanzierungszusage sollte möglichst vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots vorliegen.

Wie viel Immobilie kann ich mir wirklich leisten?

Am Anfang steht eine ehrliche Budgetplanung. Dabei sollte nicht nur überlegt werden, welchen Kaufpreis eine Bank grundsätzlich finanzieren könnte. Viel wichtiger ist die Frage: Welche monatliche Belastung ist für mich dauerhaft angenehm tragbar?

In die Haushaltsrechnung gehören insbesondere:

• regelmäßiges Nettoeinkommen
• bestehende Kredite oder Leasingverträge
• Wohn- und Haushaltskosten
• Versicherungen
• Unterhaltsverpflichtungen
• Freizeit- und Mobilitätskosten
• geplante Veränderungen wie Karenz, Familiengründung oder Pension
• Rücklagen für unerwartete Ausgaben

Eine Finanzierung sollte nicht nur rechnerisch möglich sein, sondern auch im Alltag ausreichend Spielraum lassen. Neben der Kreditrate entstehen als Eigentümer weitere laufende Kosten, etwa Betriebskosten, Rücklagen, Versicherungen, Instandhaltung und mögliche Reparaturen. Als allgemeine Orientierung nennt das österreichische Verwaltungsportal die Faustregel, dass die gesamten Wohnkosten nicht mehr als rund ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollten. Die individuelle Leistbarkeit kann jedoch je nach Haushalt deutlich abweichen.

Unser Tipp

Plane nicht mit der maximal möglichen Rate. Ein finanzieller Puffer hilft, wenn die Energiekosten steigen, eine Reparatur notwendig wird oder sich das Einkommen vorübergehend verändert.

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Immobilienkauf?

Die frühere KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Banken Wohnkredite nun grundsätzlich ohne Eigenmittel oder ohne strenge Leistbarkeitsprüfung vergeben.

Die FMA betrachtet weiterhin folgende Werte als Orientierung für eine solide Kreditvergabe:

• höchstens 90 Prozent Beleihungsquote
• Kreditbelastung von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens
• maximale Laufzeit von 35 Jahren

Banken können davon im Einzelfall abweichen, müssen die Finanzierung aber weiterhin sorgfältig prüfen.

Eigenmittel können zum Beispiel sein:

• Sparguthaben
• Bausparguthaben
• Wertpapiere
• vorhandene Grundstücke
• bereits schuldenfreie Immobilien
• Schenkungen oder familiäre Unterstützung
• verwertbare Versicherungen

Je mehr Eigenmittel eingebracht werden, desto geringer ist in der Regel der Kreditbedarf. Das kann die monatliche Rate reduzieren und die Auswahl möglicher Banken und Kreditmodelle verbessern. Wichtig ist jedoch, nicht das gesamte Ersparte einzusetzen. Eine finanzielle Reserve für Einrichtung, Umzug, Reparaturen und unvorhergesehene Kosten sollte erhalten bleiben.

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Ein häufiger Fehler besteht darin, nur mit dem Kaufpreis zu rechnen. Zusätzlich fallen in Österreich mehrere Kauf- und Finanzierungskosten an.

Dazu gehören insbesondere:

Grunderwerbsteuer: Grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises.
Eintragung des Eigentumsrechts: Für die Eintragung im Grundbuch fallen grundsätzlich 1,1 % des Kaufpreises an.
Eintragung des Pfandrechts: Wird der Kredit durch eine Hypothek besichert, fallen grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des eingetragenen Pfandrechts an. Zusätzlich kann eine Eingabengebühr anfallen.
Vertragserrichtung und Treuhandschaft: Für Rechtsanwalt oder Notar sollten abhängig vom Leistungsumfang weitere Kosten einkalkuliert werden. Das österreichische Verwaltungsportal nennt als ungefähren Rahmen 1 bis 3% des Kaufpreises.
Beglaubigung: Die Unterschriften auf Kaufvertrag und Pfandurkunde müssen üblicherweise gerichtlich oder notariell beglaubigt werden.
Maklerprovision: Bei vermittelten Immobilien kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Bei Kaufpreisen über 48.448,52 Euro beträgt die gesetzlich höchstzulässige Provision grundsätzlich 3 % zuzüglich 20% Umsatzsteuer.

Insgesamt können die Kauf- und Finanzierungskosten daher einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen. Infina nennt bei einem Wohnungskauf als häufige Größenordnung rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises, abhängig von Provision, Vertragserrichtung, Kredit und konkreter Abwicklung.

Beispiel

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergeben allein

• 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 17.500 Euro
• 1,1 Prozent Grundbuch: 5.500 Euro

Zusätzlich kommen gegebenenfalls Pfandrecht, Vertragserrichtung, Beglaubigung, Maklerprovision und Finanzierungskosten hinzu.

Welche Kreditrate und Laufzeit sind sinnvoll?

Die Laufzeit beeinflusst sowohl die monatliche Rate als auch die gesamten Kreditkosten.

Eine längere Laufzeit bedeutet:

• niedrigere monatliche Rate
• mehr finanziellen Spielraum im Alltag
• insgesamt meist höhere Zinskosten

Eine kürzere Laufzeit bedeutet:

• höhere monatliche Belastung
• schnellere Rückzahlung
• in der Regel geringere Gesamtzinsen

Die richtige Laufzeit ist daher nicht automatisch die kürzeste oder längste Variante. Sie sollte zum Einkommen, zum Lebensalter, zur Familienplanung und zu den vorhandenen Reserven passen. Auch Sondertilgungen sind wichtig. Wer später Bonuszahlungen, Erbschaften oder angespartes Kapital zur schnelleren Rückzahlung verwenden möchte, sollte prüfen, welche vorzeitigen Rückzahlungen kostenfrei möglich sind.

Fixzins oder variabler Kredit: Was passt besser?

Bei einem Fixzinskredit bleibt der vereinbarte Zinssatz während der Fixzinsperiode unverändert. Dadurch ist die monatliche Belastung besonders gut planbar.

Fixzins eignet sich besonders für Menschen, die:

• langfristige Sicherheit bevorzugen
• wenig Spielraum für steigende Raten haben
• ihre monatlichen Kosten genau kalkulieren möchten

Bei einer variablen Verzinsung wird der Zinssatz regelmäßig an einen Referenzwert wie den Euribor angepasst. Dadurch kann die Rate sinken, aber auch steigen.

Eine variable Verzinsung kann interessant sein, wenn:

• ausreichende finanzielle Reserven vorhanden sind
• Zinsschwankungen getragen werden können
• eine schnellere Rückzahlung geplant ist
• Flexibilität besonders wichtig ist

Welche Variante besser ist, hängt nicht nur vom aktuellen Zinssatz ab, sondern auch von der persönlichen Risikobereitschaft, der Laufzeit und den vorhandenen Rücklagen. Infina weist darauf hin, dass der Vorteil eines langfristigen Fixzinses vor allem in der Kalkulierbarkeit liegt, während bei variablen Krediten Schwankungen der monatlichen Belastung möglich sind.

Auch eine Kombination aus Fixzins und variabler Finanzierung kann je nach Angebot sinnvoll sein.

Warum sollte man mehrere Finanzierungsangebote vergleichen?

Der niedrigste Sollzinssatz ist nicht automatisch die günstigste Finanzierung.

Beim Vergleich sollten unter anderem folgende Punkte berücksichtigt werden:

• effektiver Jahreszinssatz
• monatliche Kreditrate
• Fixzinsdauer
• Zinssatz nach Ende der Fixzinsperiode
• Gesamtkreditbetrag
• Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit
• Bearbeitungs- und Kontoführungskosten
• Kosten für Schätzung und Grundbuch
• Möglichkeiten für Sondertilgungen
• Gebühren bei vorzeitiger Rückzahlung
• erforderliche Zusatzprodukte oder Versicherungen

Der effektive Jahreszinssatz ist besonders wichtig, weil er neben dem Nominalzins auch wesentliche Finanzierungskosten berücksichtigt. Die Konditionen können sich je nach Bank, Bonität, Eigenmitteln und Immobilie deutlich unterscheiden. Ein Vergleich verschiedener Kreditinstitute kann deshalb über die gesamte Laufzeit einen erheblichen finanziellen Unterschied machen.

Welche Förderungen gibt es beim Kauf von Wohneigentum?

Wohnbauförderungen werden in Österreich überwiegend von den Bundesländern geregelt. Voraussetzungen, Einkommensgrenzen, förderbare Objekte und Förderhöhen unterscheiden sich daher je nach Standort und persönlicher Situation.

Im Bundesland Salzburg kann für den Kauf bestimmter neu errichteter Wohnungen eine Eigentumsförderung in Form eines einmaligen, bei förderkonformer Nutzung nicht rückzahlbaren Zuschusses vorgesehen sein. Nach den derzeit veröffentlichten Informationen betrifft die Salzburger Kaufförderung insbesondere neu errichtete Wohnungen, die nicht älter als drei Jahre sind und von einem förderfähigen Bauträger erworben werden. Die Förderung ist an weitere Voraussetzungen wie Einkommensgrenzen, Kaufpreisobergrenzen, Hauptwohnsitz und eine Mindestfinanzierung durch Fremdmittel gebunden.

Wichtig

Eine mögliche Förderung sollte frühzeitig geprüft werden. In vielen Fällen müssen Anträge vor bestimmten rechtlichen oder tatsächlichen Schritten gestellt werden. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag oder eine erfolgte Übergabe kann die Förderung unter Umständen beeinflussen.

Wann sollte die Finanzierung geklärt sein?

Die Finanzierung sollte möglichst vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots weitgehend geprüft sein.

Ein Kaufanbot ist nicht bloß eine unverbindliche Reservierung. Wird es vom Verkäufer angenommen, kann bereits ein verbindliches Rechtsgeschäft entstehen. Eine später abgelehnte Finanzierung hebt die Verpflichtung nicht automatisch auf.

Daher sollte vor der Unterzeichnung geklärt sein:

• Ist das benötigte Eigenkapital tatsächlich verfügbar?
• Wurden die Nebenkosten vollständig berücksichtigt?
• Ist die monatliche Rate langfristig leistbar?
• Liegt eine realistische Finanzierungsbestätigung vor?
• Wurde die konkrete Immobilie von der Bank grundsätzlich akzeptiert?
• Ist eine erforderliche Förderung geprüft?
• Soll ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufanbot vorgesehen werden?

Die konkrete Formulierung eines Finanzierungsvorbehalts sollte mit dem Immobilienmakler und gegebenenfalls mit dem Vertragserrichter abgestimmt werden.

Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen lassen

Für die passende Immobilienfinanzierung arbeitet Schnitzhofer Stilvoll mit Infina zusammen.

Infina vergleicht Finanzierungsangebote verschiedener Banken und unterstützt Kaufinteressenten bei der Strukturierung ihrer Wohnbaufinanzierung. Dabei können unter anderem Eigenmittel, Laufzeit, Fixzinsdauer, Sondertilgungen und die persönliche Risikobereitschaft berücksichtigt werden.

So lässt sich bereits vor der Immobiliensuche klären:

• welcher Kaufpreis realistisch ist
• wie hoch die monatliche Rate ungefähr ausfällt
• welche Unterlagen benötigt werden
• welche Banken für das Vorhaben infrage kommen
• ob eine Förderung berücksichtigt werden kann

Unser Tipp

Klären Sie nicht nur, welchen Kreditbetrag Sie erhalten könnten, sondern welche Finanzierung langfristig zu Ihrem Leben passt. Eine gute Immobilienfinanzierung lässt ausreichend Platz für Rücklagen, Freizeit, familiäre Veränderungen und unerwartete Ausgaben. Wer sein Budget früh kennt, kann gezielter suchen und bei der passenden Immobilie schneller handeln.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Eine allgemein verbindliche Mindestquote gibt es nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung nicht mehr. Die FMA betrachtet jedoch weiterhin eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent als Richtwert für eine solide Kreditvergabe. Zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten und eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigt werden.

Wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein?

Die FMA nennt weiterhin eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens als Richtwert. Für die persönliche Budgetplanung kann eine niedrigere Belastung sinnvoll sein, insbesondere wenn Kinder, Einkommensveränderungen oder hohe laufende Kosten zu erwarten sind.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Das kann in begründeten Einzelfällen möglich sein, ist jedoch deutlich schwieriger und häufig mit strengeren Bonitätsanforderungen oder zusätzlichen Sicherheiten verbunden. Ohne Eigenmittel müssen zudem die Kaufnebenkosten anderweitig finanziert werden.

Was ist besser: Fixzins oder variable Verzinsung?

Ein Fixzins bietet höhere Planungssicherheit. Eine variable Verzinsung kann flexibler sein, birgt aber das Risiko steigender Zinsen und Raten. Die passende Lösung hängt von Einkommen, Reserven, Laufzeit und persönlicher Risikobereitschaft ab.

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Typischerweise werden Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Informationen zu bestehenden Krediten, Eigenmitteln und Haushaltskosten sowie Unterlagen zur Immobilie benötigt. Bei Selbstständigen können zusätzlich Jahresabschlüsse, Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen oder Steuerbescheide verlangt werden.

Sollte die Finanzierung vor der Immobiliensuche geklärt werden?

Ja. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit über das Budget und ermöglicht schnellere Entscheidungen. Spätestens vor einem verbindlichen Kaufanbot sollte die Finanzierung weitgehend abgestimmt sein.

Gibt es Förderungen für den Immobilienkauf?

Das hängt vom Bundesland, vom Objekt und von der persönlichen Situation ab. Förderungen können beispielsweise an Einkommensgrenzen, Hauptwohnsitz, Haushaltsgröße, Energieanforderungen oder den Erwerb eines bestimmten Neubauobjekts gebunden sein.

Sie planen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses?

Wir unterstützen Sie bei der Suche nach der passenden Immobilie und stellen auf Wunsch den Kontakt zu unserem Finanzierungspartner Infina her.
So können Immobilienauswahl und Finanzierung frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.

Passende Immobilie finden

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt weder eine individuelle Finanzierungsberatung noch eine Kreditzusage dar. Konditionen, Vergabekriterien und Förderungen hängen von der persönlichen Situation, der jeweiligen Bank, dem Objekt und der geltenden Rechtslage ab. Vor einer finanziellen Entscheidung sollte eine individuelle Beratung erfolgen.